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本网站(text/杨玥)2017年5月，深圳最高档、设备最齐全的小产权房金奎峰花园在空. 1号楼建成并出售后，迎来了一场复杂的诉讼最初合作建设的奎丰社区居委会和深圳金雅典公司，在深圳中级法院进行了一场法庭之争，争论合作是否有效。如果法庭最终确认合作合同无效，一个拥有数百户居民的社区将会受到政府、社区、投资者、建筑商、消费者和社区居民的损失。
与此同时，深圳还有无数由社区建造的、正在合作开发建设的小产权房。据统计，这些房子有一半以上是合作建造的。由于没有法律可循，这些合作社在灰色地带运行，而政府对这种合作采取默许的态度，既不支持也不反对。
投资数亿美元建设一个豪华社区
(图为金葵峰花园居民)
金奎峰花园位于深圳市大鹏新区葵涌街道办事处奎峰社区。一家当地媒体曾在2012年描述过这座花园:在葵涌镇的严子陵山旁，隐藏着一座大型的山地豪宅，其正面是棕色的。它由67栋约18层的高层建筑组成。半圆形的阳台非常壮观。社区里还有花园。据销售人员介绍，根据最流行的两梯两户设计，它现在处于建筑状态。
至于社区的建设，上述媒体报道称，金葵峰花园是葵涌村委会建造的一个小型物业。但是，从建筑设计、园林设计、公寓设计方面，村委会引入了正规的设计公司进行设计，公寓配备了天然气管道、电梯、库房、地下室、阁楼、露台，包括车库和游泳池等。甚至比普通的商品房还要好。
事实上，从工程质量、配套建设、绿化率等指标来看，金奎峰花园是深圳一流的，被房地产中介称为深圳最豪华的建筑。
金奎峰花园是奎峰社区与深圳金雅典投资有限公司合作建设的项目..据了解，双方的合作始于2006年。当时，葵丰社区地处偏远，交通不便，社区经济落后。然而，街道办事处和社区干部强烈邀请金雅典公司来吸引投资，大鹏新区也确立了该项目作为热门项目。
2006年7月，奎峰小区与金雅典公司正式签订合作合同，双方共同建设了金奎峰花园小区。根据合作计划，社区建设需要占用87户居民的土地，因此这87户居民每人将获得一套90平方米的住房补偿，多余的住房将由金雅典公司控制。
签订合同后，金雅典公司投资数亿元，于2012年完成了社区建设。在那一年，所有87名村民得到了超过100平方米的住宅，而剩余的建筑被出售给社会。这种销售在深圳没有得到官方认可，但也存在大量的现实。由于金奎峰花园的价格远低于商品房，且其建筑及配套设施非常高档，短期内将卖出1 空。
金色雅典面临三大尴尬
(图为金奎峰花园小区)
金雅典公司虽然是金奎峰花园的实际出资人，但由于小产权房合作建房的法律性质不明确，在合作中处于从属地位，项目建设由社区负责，施工合同以社区名义签订，销售以社区名义对外。金色雅典公司对外界完全不可见。如果没有争议，外界甚至不知道金奎峰花园的实际投资者。这种模式几乎是深圳所有合作建房的普遍模式，投资者处于非常尴尬的阴影之中。
由于金奎峰花园的建设申请单位为奎峰小区，金雅典无权参与，而奎峰小区的建设申请只进行了一步，即建设用地规划许可证，其他手续尚未全部完成，导致项目于2016年搬迁，2012年竣工。项目建成后，奎峰社区采取了消极措施，没有申请验收。到目前为止，金奎峰社区处于不被接受的状态。
不仅如此，金雅典公司还面临三大难题。
首先是工程付款纠纷。金雅典已经完成了出售，并收到了巨额款项，因此支付工程费用没有问题。但是，由于建设单位主管工程的总工程师意外死亡，双方对工程结算有不同意见。此时，由于与奎峰小区签订了施工合同，施工单位直接起诉奎峰小区。在此诉讼中，奎峰社区可以直接通知金雅典公司参加诉讼并支付工程费用。然而，葵丰社区搞了一个大把戏:声称金葵丰花园与此事无关，而且建筑合同是由别人签署的。事实上，奎峰社区的这种诡辩相当于放弃上诉权，导致过度和解。2015年，金雅典公司与建设单位达成结算协议，正在积极完成工程款项的结算。魁峰社区造成的法律苦果必须被金色雅典吞下。
然而，葵丰社区在合作完成和房子关闭后反目成仇的原因是社区发生了变化。原来负责社区事务的居委会主任是李国荣，新的居委会主任是李建荣，但两者之间存在矛盾。这种矛盾持续到这个项目，导致拒绝与金雅典公司合作。
其次，社区官员的腐败与项目直接相关。由于奎丰小区与金雅典在合作之初就准备变更规划的建设面积，2006年8月，小区与公司达成一致，公司将向小区多补偿11套住房，共分配97套住房给小区。这种超面积建筑得到了双方的同意，社区从中受益:又获得了11套住房。然而，在随后的诉讼中，社会各界却认为这是金雅典的行为，与本案无关。
2012年房子移交时，金雅典公司向奎峰社区交付了97套房子，比第一份协议多10套。新增的10套总面积数千平方米的房屋，市场价值超过1000万元。出乎意料的是，奎峰社区的居民委员会干部占有了属于该社区或86户居民的自己的土地，并把它变成了居民委员会干部的私有财产。一些干部还出售房地产，获得了巨额利润。现任居委会主任李建荣是住房分配的倡导者之一。
第三个问题是奎峰社区提出的合同的有效性。双方在法庭上发生纠纷后，奎峰社区始终坚持双方的合作无效。福田区法院一审认为合同有效，但在2017年5月的二审中，奎峰小区再次声称双方的合作合同无效。其效力如何，仍有待深圳市中级人民法院裁定。
统一建筑的合作纠纷迫切需要政府的关注
(图为深圳社区自建楼)
目前，深圳小产权房的总建筑面积已超过4亿平方米，占深圳总建筑面积的一半，其成交量非常大。由于小产权房是违法建筑的代名词，深圳官员并不承认它们的存在，而是将村委会和社区建设的小产权房称为统一建筑，即统一规划、统一建设的建筑。
2004年，深圳宣布将所有农村地区改造成社区，所有村民成为居民，村委会大楼成为社区大楼。统一建筑的建设大致可以分为两种形式，一种是自建，即社区和居民为自己的建设筹集资金；一是联合建设，即引进投资者或开发商，合作建设。该网站显示，目前深圳约有70%的建筑是合作建造的，只有少数是社区自建的。
据报道，自我建设的优势在于它很少引起争议，但它的缺点也非常明显。由于缺乏资金和专业标准，建筑质量往往较低，配套建设缺乏，导致火灾隐患严重。一旦完工，城市里将会形成一个新的村庄，这不会改善城市的形象。
相对而言，资金雄厚的投资者往往被引入合作建房，为了在建成后卖给其他市民，住宅建设在质量、配套设施和外观上与商品房没有什么不同，甚至更好。然而，合作建房由于其在灰色地带的运作和缺乏法律依据，往往会引发各种复杂的纠纷。有些是未完工的，有些是由于严重的违规而被拆除的，还有一些导致消费者赔钱。参与的四方是社会、投资者、消费者和政府，赢是双赢，输是全亏。
事实证明，几乎所有由小产权房引起的重大事件都是由社区和投资者之间的纠纷引起的。2017年4月，被称为深圳最大的未完工建筑的太原珠宝城被彻底拆除，15万平方米的巨大建筑群被彻底摧毁。由于投资者资金链的断裂，社区的土地在14年的开发期内实际上处于荒废状态。
有法律界人士建议，深圳市政府不应对统建合作建房采取鸵鸟政策，而应正视现实，给予指导意见，规范和阳光这种灰色合作。只承认自身建设无异于偷钟，对深圳大量的联合建设活动视而不见，应明确提出鼓励利用社会资本进行联合建设。然而，联合建设方，因为它不是项目开发的主体，应该被视为仅仅是一种投资活动。
目前，深圳法院系统对社会资本引入社区统一建设合同的效力存在不同意见。根据历史判决，绝大多数判决都以社区土地不能转让为由裁定合作无效，但也有少数判决回避了这一问题，判定合作有效。如深圳市中级法院2015年对深圳市郭烨房地产有限公司和深圳市杨梅股份有限公司的二审民事判决，确认双方的合作是有效的。(根据网易的说法)。aid=1859
